대우 LTV 100%에 삼성 150% ‘맞불’… “한남4 말 바꾸기” 지적 나와
[인더스트리뉴스 한원석 기자] 서울 개포우성 7차 재건축 사업의 시공사 선정을 놓고 대우건설과 삼성물산이 총력전을 펼치고 있다. 대우건설이 파격적인 이주비와 사업비 조달금리 제안을 내놓자 삼성물산이 이에 맞먹는 조건을 내세우며 맞불을 놨다. 하지만 앞서 삼성물산이 한남4구역 재건축 사업에서 수주 전 제시한 조건이 실제 계약서에 거의 반영되지 않아 해당 조합 내부의 거센 반발을 불러 일으킨 바 있어 실현 가능성에 의문이 든다는 지적이 나온다.
◆ 삼성물산 LTV 150% 제안에 “추가담보 부담” 우려
이재명 정부 출범한 이후 수도권 주택담보대출(주담대)을 최대 6억원으로 제한하는 내용을 골자로 한 6·27 부동산 대책이 발표됐다. 이달부터는 차주의 상환 능력을 더 엄격히 따지는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행됐다.
이에 재건축 사업장에서는 이주비 및 추가 이주비에 대한 관심이 고조되고 있다.
먼저 대우건설은 이번 개포우성 7차 재건축 사업에서 기존 규정에 따른 이주비 LTV(담보인정비율) 50%에 추가 이주비 50%를 더해 LTV 100%를 제안했다. 이에 삼성은 이주비 50%에 추가 이주비 100%를 더한 LTV 150%를 제안하며 반격에 나섰다.
문제는 앞서 삼성물산이 한남4구역 재건축 사업 입찰 당시 ‘LTV 150%, 최저 이주비 12억원 보장’을 조건으로 내세웠지만, 정작 삼성물산 측이 제시한 계약서에는 상환 책임이 조합에 있으며 금융기관의 담보 평가가 대출 승인 여부를 좌우한다고 명시돼 있는 것으로 알려졌다.
이는 대출의 주체인 조합이 담보 범위 내에서 이주비 한도를 정해야 하고, LTV 100%를 넘어서는 부분의 이주비는 추가로 조합이 보증하거나 책임져야 한다는 얘기다. 사실상 LTV는 최대 100%까지만 가능하다는 의미다.
정비업계의 한 관계자는 “입찰 당시 약속과 실제 계약서 간 차이가 크다면, 시공사의 브랜드 신뢰도 자체가 흔들릴 수도 있다”며 “시공사 선정 후 말을 바꾸는 관행이 반복될 경우 향후 정비사업 수주에 악영향을 미칠 것”이라고 꼬집었다.
◆ 대우건설 “‘CD+0%’ 필수 사업비 전액 적용… 도정법 위반 아냐”
대우건설은 지난달 23일 보도자료를 내고 개포우성 7차 재건축 사업비 조달시 ‘양도성예금증서(CD) 금리+0.0%’라는 파격적인 금융 조건을 제시했다.
대우건설 측은 “고금리시대 조합원 개개인의 부담을 낮추고 안정적인 사업 추진을 위해 사업비 전액을 책임 조달하겠다”면서 “주택도시보증공사(HUG) 보증을 통한 필수사업비 프로젝트파이낸싱(PF) 시 발생하는 보증수수료도 회사가 부담하기로 했다”고 밝혔다.
이를 두고 일각에서는 대우건설의 CD+0.0% 금리는 필수사업비 300억원에만 적용된다는 주장이 나온다. 이에 대해 대우건설 관계자는 “필수사업비가 300억원이라는 건 명백한 허위 사실로 최소 3000억원 이상으로 예상된다”면서 “우리 제안은 조합 총회에서 의결하는 필수사업비 전액에 대해 CD+0.0% 금리를 적용하는 것”이라고 강조했다.
필수사업비 이외에 이주비·추가 이주비 금리의 경우 대우건설과 삼성물산 모두 시중 최저금리를 제안해 비슷한 수준일 것으로 전망된다.
일부에서는 대우건설이 제안한 CD+0% 금리라는 것이 시중 최저금리보다 낮기 때문에 도시정비법(도정법) 위반이라는 우려도 제기된다. 하지만 대우건설 측은 최근 시공사가 선정된 여러 재건축 사업장에서 이와 같거나 더 낮은 조건의 금리 제안도 있었다며 반박했다.
실제로 삼성물산은 한남4구역에서 사업비 500억원까지 CD-0.5% 금리를, 경쟁사였던 현대건설은 CD+0.1%의 금리를 제안하는 등 시중 최저금리보다 낮은 금리를 제안한 바 있다. 최근 시공사가 선정된 용산정비창 전면1구역 재개발사업의 경우에도 포스코이앤씨는 CD+0%, HDC현대산업개발은 CD+0.1% 금리를 제안해 도정법 위반이라는 일각의 우려는 사실과 다른 것으로 확인됐다.
한편 대우건설은 ‘써밋 프라니티’를, 삼성물산은 ‘래미안 루미원’을 단지명으로 제안했다. 3.3㎡당 공사비는 삼성물산이 868만9000원, 총 공사비 6757억원으로 3.3㎡당 879만6000원으로 총 6778억원을 제안한 대우건설보다 적다. 대신 대우건설은 인접한 지하철 3호선 대청역까지 연결 공사비 80억원을 부담하고, 공사 인허가를 지원하겠다는 조건을 내세웠다.
